Khi mua một căn hộ chung cư, ngoài giá trị tài sản, một khoản phí khác mà bạn cần lưu ý là phí bảo trì chung cư. Đây là một khoản phí thiết yếu mà mỗi cư dân phải nộp trước khi chuyển vào sinh sống. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ về phí bảo trì này, từ khái niệm cơ bản cho đến các vấn đề liên quan như trách nhiệm quản lý và số tiền cần đóng. Trong bài viết này, nhadatthainguyen.land sẽ cung cấp cho bạn cái nhìn sâu sắc và đầy đủ về cách tính phí bảo trì chung cư, giúp bạn nắm vững thông tin và tránh những rắc rối không đáng có.
Phí bảo trì chung cư là gì?
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, phí bảo trì chung cư được hiểu là khoản kinh phí mà các chủ sở hữu căn hộ trong một tòa nhà chung cư phải đóng góp để chi trả cho các hoạt động bảo trì và bảo dưỡng phần sở hữu chung của tòa nhà. Khoản phí này nhằm mục đích duy trì và nâng cao chất lượng công trình trong suốt quá trình sử dụng, đặc biệt khi tòa nhà có dấu hiệu xuống cấp.
Tòa nhà chung cư không chỉ bao gồm các căn hộ riêng lẻ mà còn có nhiều diện tích và cơ sở vật chất thuộc sở hữu chung của toàn bộ cư dân, như khu vực hành lang, hầm đỗ xe, hệ thống phòng cháy chữa cháy, máy phát điện, thang máy, và hệ thống chiếu sáng. Những phần này cần được bảo trì định kỳ và sửa chữa khi xảy ra sự cố hoặc xuống cấp để đảm bảo sự an toàn và tiện nghi cho cư dân.
Vì vậy, phí bảo trì chung cư đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì chất lượng và an toàn của toàn bộ tòa nhà. Việc thu phí và quản lý khoản kinh phí này cần phải được thực hiện một cách minh bạch và công bằng, nhằm đảm bảo rằng các hoạt động bảo trì, bảo dưỡng được thực hiện hiệu quả và đúng mục đích.
Quy định pháp luật về kinh phí bảo trì chung cư như thế nào?
Theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở năm 2014 và điểm b khoản 1 Điều 3 của Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại được quy định trong Thông tư số 03/2014/TT-BXD, quỹ bảo trì chung cư được xác định dựa trên một số tiêu chí quan trọng như sau:
- Thứ nhất, phí bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư mà người mua hoặc thuê nhà phải nộp được quy định là 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác. Đây là tỷ lệ phần trăm tính trên giá trị căn hộ hoặc diện tích liên quan mà người mua phải đóng góp vào quỹ bảo trì. Khoản phí này được dùng để chi trả cho các hoạt động bảo trì và bảo dưỡng các phần sở hữu chung của tòa nhà như hành lang, thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy, và các tiện ích công cộng khác.
- Thứ hai, thời điểm mà người mua hoặc thuê nhà phải thực hiện việc nộp phí bảo trì là khi nhận bàn giao nhà. Theo quy định, số tiền này phải được thanh toán đầy đủ cho chủ đầu tư ngay tại thời điểm nhận bàn giao căn hộ. Điều này được quy định rõ trong hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua căn hộ, nhằm đảm bảo rằng khoản phí này được thu đầy đủ và kịp thời để phục vụ cho công tác bảo trì sau này.
- Thứ ba, ngoài việc đóng góp vào quỹ bảo trì chung, các chủ sở hữu còn có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí bảo trì tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của mình khi quỹ bảo trì chung không đủ để thực hiện các công việc bảo trì cần thiết. Quỹ bảo trì chung cư bao gồm cả việc bảo trì phần sở hữu riêng của từng căn hộ và phần sở hữu chung của toàn bộ tòa nhà. Chủ sở hữu căn hộ không chỉ có nghĩa vụ bảo trì phần sở hữu riêng của mình mà còn phải đóng góp vào quỹ bảo trì chung để thực hiện bảo trì và bảo dưỡng các phần sở hữu chung, đảm bảo chất lượng và sự an toàn của toàn bộ tòa nhà.
Những quy định này nhằm mục đích đảm bảo rằng các hoạt động bảo trì, bảo dưỡng được thực hiện một cách đầy đủ và hiệu quả, bảo vệ quyền lợi của cư dân và duy trì chất lượng công trình chung cư trong suốt quá trình sử dụng.
Những ai có trách nhiệm phải đóng quỹ bảo trì chung cư?
Đóng phí bảo trì căn hộ chung cư theo quy định pháp luật là trách nhiệm của 3 đối tượng (cư dân, chủ đầu tư, chủ sở hữu).
Cư dân
Khi sinh sống trong một tòa nhà chung cư, cư dân có trách nhiệm đóng phí bảo trì nhằm đảm bảo việc duy trì và cải thiện chất lượng của tòa nhà. Khoản phí này không chỉ được dùng để sửa chữa các vấn đề hỏng hóc hoặc hư hại đã xảy ra, mà còn nhằm nâng cấp hiện trạng của tòa nhà, từ đó giảm thiểu nguy cơ gặp phải các sự cố xuống cấp hay các vấn đề kỹ thuật trong tương lai.
Việc đóng phí bảo trì đều đặn giúp duy trì các hệ thống và cơ sở vật chất thuộc sở hữu chung của tòa nhà, như thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy, và các khu vực công cộng. Điều này không chỉ nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân mà còn đảm bảo sự an toàn và tiện nghi cho tất cả người sống trong tòa nhà.
Chủ đầu tư
Đối với các căn hộ chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm đóng góp phí bảo trì theo quy định. Cụ thể, đối với những căn hộ hoặc phần diện tích đã cho thuê hoặc bán, chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị của căn hộ hoặc diện tích sở hữu tương ứng. Khoản chi phí này sẽ được tính vào số tiền thuê hoặc giá bán của căn hộ, và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua. Điều này đảm bảo rằng phí bảo trì được thu đúng và đầy đủ từ người mua hoặc người thuê ngay tại thời điểm giao nhận căn hộ.
Trong trường hợp căn hộ hoặc phần diện tích chưa được cho thuê hoặc chưa bán, chủ đầu tư vẫn phải có trách nhiệm đóng 2% giá trị của căn hộ hoặc phần diện tích còn lại. Khoản phí này là phần trách nhiệm tài chính của chủ đầu tư đối với các căn hộ chưa được chuyển nhượng và vẫn thuộc quyền sở hữu của họ. Việc đóng góp này giúp đảm bảo rằng phí bảo trì cho phần diện tích chưa giao cho cư dân cũng được đảm bảo và có sẵn để sử dụng cho các hoạt động bảo trì và bảo dưỡng cần thiết cho toàn bộ tòa nhà.
Chủ sở hữu nhà chung cư
Theo quy định về phí bảo trì nhà chung cư, chủ sở hữu căn hộ có các nghĩa vụ tài chính cụ thể liên quan đến khoản phí này:
- Đóng góp thêm khi quỹ bảo trì không đủ: Nếu kinh phí bảo trì hiện có không đủ để thực hiện các công việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà, các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng cá nhân. Đây là nghĩa vụ nhằm đảm bảo rằng toàn bộ phần sở hữu chung của tòa nhà được bảo trì đầy đủ và hiệu quả.
- Đối với hợp đồng ký trước ngày 01/07/2006: Trong trường hợp chủ đầu tư đã ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong tòa nhà trước ngày 01/07/2006 và chưa thu phí bảo trì phần sở hữu chung, các chủ sở hữu nhà chung cư cần tổ chức họp hội nghị để thống nhất mức đóng góp kinh phí bảo trì. Mức đóng góp có thể được thực hiện hàng tháng vào tài khoản tiền gửi tại tổ chức tín dụng do ban quản trị nhà chung cư lập hoặc được đóng khi có nhu cầu thực tế cho các công việc bảo trì.
- Đối với hợp đồng ký sau ngày 01/07/2006: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong tòa nhà sau ngày 01/07/2006 mà trong hợp đồng không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì, thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm đóng khoản tiền này. Trong trường hợp hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở chưa tính đến kinh phí bảo trì, thì chủ sở hữu căn hộ sẽ phải thực hiện việc đóng khoản phí bảo trì cho phần sở hữu chung của tòa nhà.
Những quy định này nhằm đảm bảo rằng các khoản phí bảo trì được thu và sử dụng một cách công bằng và minh bạch, bảo vệ quyền lợi của tất cả các cư dân và duy trì chất lượng của tòa nhà chung cư.
Ai là người chịu trách nhiệm, quản lý kinh phí bảo trì chung cư?
Theo quy định tại Điều 109 của Luật Nhà ở năm 2014, các đối tượng và cơ quan chịu trách nhiệm quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì chung cư được xác định rõ như sau:
- Chủ đầu tư: Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày thu kinh phí bảo trì từ người mua, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi toàn bộ số tiền này vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại một tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam. Đồng thời, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc thu và gửi kinh phí vào tài khoản này.
- Ban quản trị nhà chung cư: Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao toàn bộ kinh phí bảo trì, bao gồm cả lãi suất từ tiền gửi, cho Ban quản trị. Ban quản trị sau đó sẽ thực hiện quản lý và sử dụng kinh phí này. Nếu chủ đầu tư không thực hiện việc bàn giao, Ban quản trị có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện cưỡng chế để đảm bảo việc chuyển giao kinh phí.
- Quản lý và sử dụng kinh phí: Kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng cho các hoạt động bảo trì các phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư, không được dùng cho việc quản lý vận hành hoặc các mục đích khác. Trong trường hợp tòa nhà phải phá dỡ và kinh phí bảo trì chưa được sử dụng hết, số tiền này sẽ được dùng để hỗ trợ tái định cư hoặc được chuyển vào quỹ bảo trì của tòa nhà mới sau khi xây dựng lại.
- Trách nhiệm của Ban quản trị: Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì theo đúng mục đích và kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hàng năm. Ban quản trị phải thực hiện thanh toán và quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính, và báo cáo tình hình quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì cho Hội nghị nhà chung cư.
- Quản lý kinh phí cho khu chức năng: Đối với phần kinh phí bảo trì dành cho khu vực kinh doanh, dịch vụ trong tòa nhà, chủ sở hữu khu kinh doanh hoặc dịch vụ sẽ tự quản lý và sử dụng kinh phí này để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này.
Những quy định này nhằm đảm bảo rằng kinh phí bảo trì được quản lý và sử dụng một cách minh bạch, đúng mục đích, và hiệu quả, góp phần duy trì chất lượng và an toàn của tòa nhà chung cư trong suốt quá trình sử dụng.
Khi nào phí bảo trì chung cư được sử dụng?
Theo quy định tại khoản 2, Điều 109 của Luật Nhà ở năm 2014, kinh phí bảo trì chung cư chỉ được sử dụng cho việc bảo trì các phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư. Điều này có nghĩa là khoản phí bảo trì không được phép sử dụng cho việc quản lý vận hành tòa nhà hoặc cho các mục đích khác ngoài việc bảo trì.
Các hạng mục cụ thể của nhà chung cư mà kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có thể được sử dụng để bảo trì được quy định tại Điều 34 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD. Cụ thể, các hạng mục bao gồm:
- Bảo trì các phần diện tích thuộc sở hữu chung: Bao gồm nhà sinh hoạt cộng đồng, hành lang, cầu thang bộ, sân thượng, và các khu vực công cộng khác.
- Bảo trì các cấu kiện và hệ thống kỹ thuật: Khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, hệ thống thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật. Cũng bao gồm hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, và hệ thống cứu hỏa.
- Xử lý nước thải và hệ thống vệ sinh: Bảo trì hệ thống xử lý nước thải, hút bể phốt định kỳ, và cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.
- Các hạng mục khác: Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung, theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Những quy định này nhằm đảm bảo rằng kinh phí bảo trì được sử dụng một cách hợp lý, đúng mục đích, và hiệu quả trong việc duy trì chất lượng và an toàn của tòa nhà chung cư.
Cách tính phí bảo trì chung cư chính xác nhất.
Theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở năm 2014, cách tính phí bảo trì chung cư được quy định cụ thể như sau:
Đối với chủ sử hữu căn hộ (người thuê hoặc mua)
Phí bảo trì chung cư được tính bằng 2% giá trị của căn hộ hoặc diện tích mà người mua hoặc thuê sở hữu.
- Ví dụ: căn hộ có giá 1 tỷ thì phí bảo trì căn hộ cần nộp: 1.000.000.000x 2% = 20 triệu.
Đối với phía Chủ đầu tư
Phí bảo trì đối với các căn hộ hoặc diện tích mà chủ đầu tư giữ lại (chưa bán hoặc chưa cho thuê) phải tính bằng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích giữ lại. Khoản phí này được tính theo giá trị căn hộ cao nhất trong tòa nhà chung cư đó.
- Ví dụ: Căn hộ giá cao nhất là 4 tỷ (100m2) thì giá 1m2 là 40 triệu đồng. Diện tích mà chủ đầu tư giữ lại là 200m2. Số tiền phí bảo trì căn hộ chung cư mà chủ đầu tư phải nộp là (40 triệu * 200)*2%=160 triệu đồng.
Kết luận
Hiểu rõ cách tính phí bảo trì chung cư là điều quan trọng đối với cả chủ sở hữu và chủ đầu tư. Phí này, dù là một khoản chi phí bổ sung, giúp duy trì và nâng cấp các phần sở hữu chung của tòa nhà. Đối với chủ sở hữu, phí là 2% giá trị căn hộ, trong khi chủ đầu tư tính dựa trên giá trị căn hộ cao nhất và diện tích giữ lại. Nắm vững các quy định và trách nhiệm liên quan sẽ giúp bảo đảm chất lượng công trình và tránh tranh chấp không mong muốn. Hy vọng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này.
